21世纪经济报谈记者唐韶葵

2月2日，中国建树银行上海市分行告示，将对上海市试点收购二手住房用于保险性租出住房模式提供全周期金融撑合手。浦东新区、静安区、徐汇区动作试点区，首批拟收购房源聚焦房型匹配、配套熟识、交通约略等特征，要点对接新市民、后生东谈主及大学毕业生的租出需求。

早于1月底，静安区已当先开释策略信号：上海静安众人租出住房运营有限公司将定向收购70泛泛米以内、总价约400万以内的“老破小”，同步助力这些业主置换静安区一手商品房。

跟着金融机构加入提供撑合手，上海以“政府指引、市集运作、资源自发参与”为中枢的二手房收购试点讲求落地。有分析东谈主士指出，收购价钱能否匹配业主模样预期，将成为策略落地成果的重要变量。

同策有计划院联席主席宋红卫分析觉得，上海启动收购二手房动作保险房先从区域试点运行，在畛域上会受到一定的适度，对全市成交量来讲影响有限，然而或者强化稳楼市的预期。

据了解，这次三区试点，除收购房源沿途转为保险性租出住房，中枢衔命“政府指引、市集运作、资源自发参与”的原则除外，收购司法也存在各异化，并非一刀切。

其中，浦东新区优先收购内环内2000年前建成、70泛泛米以下、总价400万以内、产权清澈的二手房，业主卖房无现款，仅获房票，且房票仅限购买浦东内一手商品房，中枢指引卖旧买新。

静安区聚焦有置换新址意愿的业主，优先收储要点产业区、中枢商圈、轨交站点3公里内面积70泛泛米以下、总价400万以内二手房源，选拔片区式收储为主、零星收购为辅的策略，业主卖房后需购买静安区内一手商品房。

徐汇区则莫得置换绑定要求，选拔现款收购模式，通过财政注资+银行贷款筹措资金。

值得温柔的是，政府收购二手房之后，并不会减少市集全体房源供应。收购主体为区级保险房公司（国企），非政府径直操盘，严格衔命市集规章，按市集价评估收购，分辨于此前部分区域对征战商房源的廉价收购模式，更易落地实践。

这些二手房经装修后，需通过出租回笼资金。据了解，三个试点区域均章程了收购的小户型存量房经模范化装修后纳入保租房运营体系，房钱为市集价的70%~80%。

宋红卫指出，这次政府下场收购二手房，主要有四个方面的考量：第一，“十五五”谋划提议明确保险房仍要加纵脱度，要点科罚后生东谈主和新市民的居住需求，收储二手房是筹措保险房的一个新渠谈，况且省去了较长的建树周期；第二，上海部分区域新址库存压力也有显著高涨，加强一二手联动，是匡助新址市集去化的有劲器具；第三，近两年上海一二手市集的联动性在变弱，二者割裂性越来越显著，房票成为买通一二手市集的连通器，因此不错看到房票策略也膨胀到一二手置换中；第四，策略赐与了纵脱撑合手，收购二手房作念存量住房历程中，专项债和保险房再贷款策略进展了积极作用，较低的利率水平为保险房运营盛开了空间。

宋红卫指出，政府收购二手房转为保租房，比拟自建保租房更高效，既科罚了保租房的房源补充问题，又消化了二手房存量、带动新址交往。不错说是“以时辰换空间”，精确去库存的一次尝试。

“这次策略推动二手房置换的导向比较显著。”宋红卫觉得，这在一定进度上加快市集中置换链条的买通，关于新址市集具有积极影响，“一朝部分改善需求被激活，市集就能耐心动掸起来。”

上海中环一在售新址项方针房企关系东谈主士告诉21世纪经济报谈记者，政府收购二手房不错提高全体市集的活跃性，对新址去化应该有匡助。但从价钱上来看，当今收购的二手房价值跟当今中环新址的价钱也曾存在一定的价钱差距，揣摸很难在短期内加快市集流动性。

不外，宋红卫强调，上海策略器具箱比较丰富，当年在进一步优化限购，撑合手东谈主才购房，裁减购房贷款利率，公积金策略以及购房税费方面，还有较大的进展空间。

值得一提的是，从产业发展角度来看，浦东新区动作策略修订引颈区，具备全环线的纵深遮蔽和要点产业布局。静安区和徐汇区尽管齐是传统豪宅区，然而近几年在总部经济和产业驱动引颈方面呈现各异化发展。因此，分析东谈主士觉得，本次尝试的试点意旨较强，通过告捷试点的训戒转头，当年有望扩大试点范围。

上海启动二手住房收购试点用于保险性租出住房，既是城市民生建树与民气工程的潜入鼓励，更是楼市稳预期、促轮回的重要举措，其信号意旨相通值得温柔。

从民生根基来看，这一举措贴合上海合手续加码保险房供给的恒久谋划。2月3日，上海市十六届东谈主大四次会议发布的政府职责诠释涌现，2025年上海已全面完成民气工程和民生实事，全年建树筹措保险性租出住房7.4万套（间），累计总量达61万套（间）。

上海华夏地产市集分析师卢文曦指出，国有主体以合理价钱收购老旧小区房源，收尾了“一举多赢”：既为“老破小”业主提供了安全宽解的退出渠谈，灵验促进二手房运动，又通过激活新址置换链条，助力征战商去库存，改善现款流，为楼市全体止跌回稳注入能源。更重要的是，将市中心优质房源滚动为高性价比保租房，比拟以往偏远的廉租房，其交通与区位上风权贵，大幅提高了新市民、后生东谈主的租房保险水平。

最近，上海二手房市集出现回暖信号。据上海房产交往中心官网“网上房地产”数据，2026年1月，上海二手房（含买卖）网签成交22834套，联贯第三个月成交超2.2万套，并创近5年同期新高。

上海链家有计划院负责东谈主李根也觉得，上海二手房成交量“企稳”信号显著，同期，成交价联贯2个月止住下落趋势，阐发市集成交不再单纯依靠“以价换量”。其指出，成交结构出现变化——中环内“老少”上风突显，成交占比攀升；市集成交信心渐渐建造，超8成客户可在90天内成交（指链家系统内初度录入客户至成交），市集不雅望情怀渐渐松开。

上海这次三区试点并非零训戒起步，而是基于前期探索的潜入鼓励。2025年12月底，上海奉贤建树发展（集团）有限公司（下称“奉发集团”）已启动以旧换新策略，将旗下4个楼盘与11个二手房小区纳入联动范围。为止2026年1月23日，奉发集团累计收到104组意向报名，完成首批50组家庭讲求登记，已全面启动旧房评估与新址匹配职责，另有14组家庭投入轮候序列，为全市试点麇集了选藏实践训戒。

放眼世界，这一举措也与多地策略酿成呼应，突显了世界性的策略导向。梳理公开信息可知，2022年起，世界已有30多个城市启动存量房收储。近期，多地更是密集加码关系举措。

1月22日，湖南省住房城乡建树职责会议泄漏，2026年策画收购存量商品房200万泛泛米以上，用于保险性住房、安置房等，而2025年湖南已通过该模式落实保险性住房6726套。同日，海口市住建局发布公告称，拟公开搜集合适条目的未出售商品房用作保险性租出住房，要点面向新市民、后生东谈主供应，优先整栋或整单位收购，当今已有模式可提供220余套房源。

业内东谈主士指出，依托国资信用背书与轨制化假想，“以购代建”筹集保险房、买通住房置换链条已成为多地共鸣。“稳市集、惠民生”有望成为各地去库存策略指引概念之一。

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